1993年2月,香港的恒生指数,已经是持续多年的牛市行情了。80年代初,一度是四年长熊,恒生指数长期在1000点附近波动,熬死了无数的投资者。
之后,从85年开始算起,香港股市已经是维持了七年不断创新高的长期牛市了。
即使是过程中遇到一些闪崩回调,也仅是短期调整,基本上,这个阶段的长期投资者,如果不是眼光太差,大部分都是赚的盆满钵满。
93年初,汇丰银行再度宣布盈利又创新高,92年的盈利突破150亿港元,年利润增长更是达68%这样远远超过市场预期的增长率。汇丰银行的市值,也从去年的1000亿出头开始继续暴涨,到了2月份的1800亿港元,重新夺回了香港市值最高的上市公司的宝座。
而被新创业电子集团纳入旗下的恒生银行,则是发布了一份年利润57亿港元的年报,年利润增速更是超过79%。
恒生银行的CEO马耀文表示说道:“恒生银行57亿的净利润,是在我们执行远远比同行业更严格的坏账核销的基础上实现的,去年我们核销了46亿元坏账,不少核销的坏账!如果少核销一些坏账,我们的利润表现可能更好,但是为了我们资产质量着想,我们执行了最严格的风险控制和管理标准。比如,主动大规模的核销坏账,而不是将更多逾期甚至坏账通过粉饰包装,来延迟体现出来,增加长期的风险。由于,核销坏账的幅度大,所以,我们资产质量也是超过同行,未来的增长速度,也是可以保证的!”
随着恒生银行的年报公布和对业绩进行了一些解释和说明,其市值也是出现了大增,至1500亿港元市值。
除此之外,李嘉诚旗下的长江实业和和记黄埔等等上市公司,也都公布了超过50亿港元盈利规模的靓丽业绩和大规模的分红计划。
另外,渣打银行、九龙仓、新鸿基地产、鹰君地产、太古地产、会德丰、太古股份、希慎兴业等等一堆的公司,各自发布了不俗的业绩。
也既是说,香港金融市场受到地产、银行等等行业的景气刺激,房价、业绩、股价互相推动。房价涨,地产公司业绩涨,地产公司业绩涨,银行作为地产的爸爸,业绩也是水涨船高。之后,地产、金融公司的业绩好,又进一步推动股价涨。
这种地产和金融互相联动的长期是牛市,几乎是永动机一般,谁也不知道,这个趋势什么时候会打破。
以至于,香港最大市值的30家公司里面,地产公司股票占了有一半。金融公司则是占四分之一,剩下的才是其他行业的公司,能在地产金融公司占据主流的情况下,拥有不俗的市值,也真的不容易。
就算是新创业系控股的上市公司中,目前,最大市值也是恒生银行了。
新创业影视、新创业出版、新电玩具,甚至是参股的爱卡新能源公司的股票市值,跟恒生银行相比,都是远远逊色的。
林棋看了看恒生指数成分股,不由感叹:“改名地产金融成分股,恐怕更科学一些!”
马耀文笑道:“林总,这是没办法的事情,香港除了我们不是靠着香港市场五六百万人赚钱之外,其他的公司,基本的营收和利润,多半是靠着香港市场。尤其是,香港地产市场,直接影响香港绝大部分本地上市公司的财务报表,只要地产价格不断涨,各大公司都是收入利润屡创新高,地产一不行,上市公司业绩大部分都倒退。”
“这么走下去,是死路一条!”林棋说道,“透支今后几代人的发展前途,换取这一代人的财富飞增!地产商没什么,但是靠着房价涨来赚钱的地产商,是最缺德的!地产跟金融资本捆绑之后,是相当缺德的一种商业模式。你说吧,涨房价,不少人骂卖不起房。跌房价,又会有人跳楼,因为,借贷买房,跌穿了房贷保证金,银行会收走房子,一无所有,又会欠下一屁股贷款!”
后世香港的董特首,就是回归后的背锅侠,香港回归前,房价被炒上天。回归后,又遇到亚洲金融危机席卷到了香港,而董特首推出扩建政府的廉租房的计划,每年多建八万多套廉租房供应市场。长远来说,这显然是对整个城市经济和民生都是利好的政策。但是,因为连续房价下跌,短期内几十人跳楼,之后,整个社会舆论都是讨伐董特首。之后,换上去的特首,都是只鼓励房价涨,绝对不敢让房价跌。
房价涨,民怨固然大,但是买不起房的不会跳楼抗议啊。
房价跌了之后,一些首付款较少的人房价跌破穿了在贷款的风控底线,房子就会被银行收走,房子卖掉的钱不足以偿还银行的本息的话,后续的尾款还需继续还,所以,低首付买房,房价一跌会导致房子也没了,钱也没了,还倒欠一笔债。
马耀文一愣说道:“恒生还有有一例因为房价跌,而收走房子的案例。”
“因为,房价暂时还未跌穿贷款买房的保证金。”林棋表示,“当然了,以后多半会遇到那种情况,所以,我们做好准备,跟市场同行采取不同的政策。比如……个人用户,仅有一套自住房的情况下,地产价格下跌,用户可以继续偿还本息的情况下,不会强制收走房子。”
“这个……”马耀文不仅犹豫,这个政策对银行可是非常不利的。要知道,全世界大部分的银行,之所以会收走房子,因为,银行借给用户的贷款是现金。而房产本身,仅仅是抵押品。当抵押品的价值大跌时,银行不得不采取行动,来保证自己的本金安全,也就是收走银行的房子到市场卖掉,避免损失扩大化。
“蠢货!回想一下,普通贷款买房的用户的违约率都多低吧!”林棋说道,“全世界大部分市场,贷款给用户买房的,最终的违约概率是极低的!即使有极少数用户真的违约的,我们也是执行,一套房不强行收回!毕竟,仅有一套房,还在偿还贷款,说明这是其家庭仅也有的财富,收走的会逼死人的。而给予希望的话,甚至是勉励的话,度过了短期困难,人活着,迟早会偿还后面的本息。而且,如果是有多套房产的用户,我们不会对其采取这种政策!”
即使是日本地产泡沫崩溃后,日本个人的购房贷款,违约率也是忽略不计的那种。即使是有些地区的房价跌了90%,原值2000万日元的地产,后来仅需200万就能买到,但是不少买房的用户,还是用了几十年时间,偿还了几千万的本息。
地产泡沫崩溃后,真正的违约,大部分是商业性质的公司,投机地产业务,造成的亏损。无论多大的公司,一旦遇到资本抵债的情况下,破产、违约随之而来。总是来说,资本主义时代,公司的违约率是超过个人的,尤其是泡沫崩溃之后,90%的坏账都是由政府和企业制造的,而不是普通个人制造的。
消费贷款就算了,但是……像房贷这种是为了成家立业而购置的资产,基本上,如果不是遇到不可抗拒性因素,很少有人会在这方面进行违约。